一、外资出手：文旅资产受青睐

近期，外资在中国文旅市场动作频频。韩国知名私募投资基金安博凯（MBK Partners）完成对原苏州华谊兄弟电影世界的全资收购，该项目位于苏州阳澄湖半岛国家级旅游度假区核心地带，占地690亩，未来将更名为海合安苏州阳澄半岛乐园并追加投资一亿元，打造长三角首个湖滨沉浸式文娱旅游目的地。在2025年暑期试运营期间，该乐园表现出色，接待游客超35万人次，单日最高客流突破2万，成为某头部短视频平台暑期全国热门景区榜单常客。

这并非安博凯在中国市场的首次投资。2021年，它以大幅溢价完成对神州租车的私有化，当时神州租车受瑞幸风波、疫情冲击和重资产拖累，市值大幅缩水，但安博凯仍坚定推进交易。同年，安博凯还收购了海昌海洋公园旗下四家主题乐园100%股权以及郑州在建项目的66%股权，总交易金额约65亿元人民币，成为近年来罕见的外资文旅整合案例。此外，安博凯还曾于2009年投资日本环球影城并持有八年，实现项目收益倍增并以约20倍市盈率退出。

除安博凯外，其他外资也有动作。去年年初，新加坡金鹰集团收购上海外滩的上海万达瑞华酒店并更名为上海外滩瑞吉酒店，交易对价在2亿 - 2.3亿美金之间；几个月后，美国Tishman Speyer管理的基金接手上海五角场的智选假日酒店，交易金额3.6亿元人民币，交由辉盛国际打造成服务式公寓产品。美国橡树资本也曾对恒大海上威尼斯项目抱有期待，该项目投入超300亿元人民币，曾被恒大抵押给橡树资本作为10亿美元融资担保的一部分。

外资偏好具有现金流潜力和改造空间的泛旅游类资产，且随着国内文旅资产估值走低，它们正积极入局。

二、政策利好：外资进入通道渐宽

九月初，国家发展改革委、商务部、央行等九部委联合发布文件，提出进一步优化外商投资环境，放宽外资医疗机构设立标准，取消“资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅”的规定。表面看是为提振楼市、帮助地方库存出清，实则释放出中国通过制度调整，为境外资本重新打开中国资产配置通道的信号。文旅资产边界也将逐步松动，过去文旅类项目在金融体系中角色模糊，政策边界和资本评价标准不统一，如今外资路径打通后，中国文旅资产估值逻辑将更简单、更具资产化特征，能稳定产出现金流的项目会被当成运营性资产估值，具备持续经营能力的景区、乐园、酒店群成为投资标的的机会增加。

三、外资策略：谨慎精明选项目

外资在中国文旅市场的扫货模式谨慎且精明。以安博凯为例，收购海昌海洋公园时，只挑选了四家已成型运营的园区，并慎重控股郑州在建项目的部分股权；收购苏州华谊兄弟电影世界时，未选择全国各地的华谊兄弟电影小镇，只选了苏州项目。它们不会盲目抄底，而是实地调研后设定红线，要求财务模型里的现金流真实、酒店评估里的坪效靠谱、管理团队配合改造计划。其投资的项目通常具有强位置、强流量或极大改造潜力等特点，可通过品牌升级、功能重塑或主题化运营实现坪效跃迁。

当前中国文旅市场处于过渡阶段，过去十年大水漫灌留下的高成本项目逐渐退潮，供给收缩和需求回暖出现新的错位机会。外资作为长期资本，看重的是估值触底后现金流稳定的项目，在最沉默的时候寻找值得下注的窗口期。

四、行业趋势：资本抢食与版图重构

今年，除安博凯外，同程旅行出手相继控股万达酒管、大连圣亚，祥源控股通过认购新股方式入主海昌海洋公园，携程控股大乐之野，新东方投资松赞，这些收购案例表明未来被低估的中国文旅资产会更多地进入资本视野。

外资进入中国文旅赛道后，行业版图将发生变化。不仅要关注它们买了什么，更要关注它们如何改造和重构这个既是资产也是场景的行业。资本会参与治理层、平台层面，重构项目运营与扩张路径以实现“低买高卖”。那些有能力让游客多留一小时、多花一笔钱的资产模型将成为资本敬重和未来资产市场的香饽饽。

未来五年，国内文旅底层资产可能被不断重新切割、重塑、包装与整合，不同资本阵营可能跑出标准化可复制的文旅资产模板。对于地方政府和项目方而言，外资入局意味着规则重构，若能提供更清晰的合作制度、税收政策激励和落地机制保障，就能在这波资金洪流中掌握主动权，良好的行业发展环境比讲故事更容易推动资本进入。