近期，越南楼市因中国炒房客的大规模涌入陷入“疯狂”——胡志明市房价年度涨幅达33%，均价突破3万元/㎡，而当地人均月收入仅3600元；河内高端楼盘开盘重现“凌晨排队抢房”“计算器狂按算汇率差价”的场景，与2015年中国一线城市楼市盛况如出一辙。这场由资本驱动的“中国式炒房”热潮，正以越南城市化为赌注，将当地楼市推向高泡沫边缘。  

一、资本涌入：中国炒房客的“越南攻略”

中国炒房客的入场逻辑，本质是对“中国楼市黄金二十年”经验的复制，核心策略包括：  
• 政策与规划套利：温州商人阿强团队研究越南五年规划、地铁图纸（如胡志明市地铁2号线沿线），类比上海浦东开发，提前布局“空地或旧厂区地块”；  

• 信息差与时间差投机：资深炒房客阿军避开核心区成熟地段泡沫，专攻“规划新区”“地铁延伸段末梢”，用杠杆收购多套公寓，赌“五年内地铁通车、外资工厂入驻后的租赁与购买需求”；  

• 快进快出策略：阿军强调“政策风险”是最大变量（如越南可能效仿中国出台限购限贷），需“见好就收”；  

• 本地中介反馈：越南中介阿梅称，中国客户“一天刷三套市中心豪宅”，出手快准狠，直接推高高端市场基准线；华人中介阿杰观察到，中国客户的投资逻辑与十年前深圳前海高度一致，紧盯“政府重点规划区”“地铁站点建设进度”“未来三到五年涨幅”。  

二、越南楼市的“中国式”驱动因素

越南楼市的暴涨，既有资本推动，也有内在基本面支撑：  
• 经济基础：2025年一季度越南GDP增长创2020年以来新高，制造业与外资工厂迁入（如胡志明市第七郡）催生住房需求；  

• 供需失衡：胡志明市常住人口超千万，但2025年全年商品房新增供应不足1万套，住房缺口显著；  

• 政策开放：2023年越南修订《住房法》，放宽外国所有权限制，为国际资本打开通道；  

• 城市化红利：越南正处于快速城镇化阶段（类似十年前的中国），农村人口向城市转移，叠加土地公有制下政府对供应的强控制，为资本炒作提供土壤。  

三、繁荣背后的两大隐忧

越南楼市的“中国式”炒作，正暴露结构性矛盾与社会性割裂：  
1. 供需错配：高端市场过热，刚需供应不足  
   新供应集中于高端住宅（如胡志明市顶级公寓），而普通民众负担得起的住房严重短缺。越南房地产协会数据显示，河内房价均价为2800美元/㎡（约2万元/㎡），购买均价住房需普通家庭收入的10倍，远超居民承受能力。  

2. 市场割裂：两个“平行市场”加剧社会矛盾  
   楼市分裂为“外资与富人市场”（高价、高回报）与“普通民众市场”（低价、供应少）。前者由资本与富裕阶层主导，后者因供应不足沦为“纸上梦想”，可能激化“有房者与无房者”的对立。  

四、越南政府的“降温”与反思

面对房价“涨速超工资”的不可持续性，越南政府已开始行动：  
• 加大保障房供给：通过加速推出保障房抑制投机，缓解刚需群体住房压力；  

• 政策调控：或借鉴中国经验出台限购、限贷等措施，规范外资购房行为；  

• 长期目标：从“资本驱动”转向“民生导向”，平衡经济增长与“普通人住有所居”的需求。  

结语：资本狂欢后，谁来买单？

中国炒房客带飞的越南楼市，本质是一场“用资本按下城市化快进键”的游戏。高楼拔地而起的速度令人眩晕，但资本逐利的本性与越南脆弱的供需结构，注定这场盛宴终会散场。当潮水退去，留下的“一地鸡毛”可能包括：  
• 高位接盘的投资者（若政策突变或需求不及预期，面临资产缩水）；  

• 被高房价挤压的普通民众（居住权让位于资本增值）；  

• 越南经济的可持续性（过度依赖外资推高资产价格，可能掩盖制造业基础薄弱等问题）。  

正如报道所言：“一个国家的发展，是为了账面上跳涨的数字，还是让每个辛勤工作的人拥有温馨的家？”越南楼市的未来，终将由“能否安放普通人的平凡梦想”定义——家和房子，从来不是同一回事。